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关于房地产投资增速放缓和商品房非住宅积压量大的几点思考

发表日期:2017-07-27 10:10 浏览次数:100次

                                                                                                                                                           作者:杨长久 邓钦文

市委、市政府大力实施“155发展战略”以来,市级房地产主管部门认真贯彻落实中、省、市关于房地产“分类调控”、“因城施策”各项政策,持续规范房地产市场秩序,正面宣传引导刚性和改善性购房需求入市消费,开发企业主动适应市场开展优惠促销,我市房地产市场各方主体信心得到极大提升,房地产市场总体呈现出“销量增加、库存降低、价格平稳、税收贡献大”的特点,处于比较平稳健康的发展态势。但今年上半年,我市房地产开发投资略有下降,商品房非住宅库存去化工作压力仍然较大,已成为困扰房地产行业发展的两大瓶颈。

一、两大瓶颈制约我市房地产业发展

(一)全市房地产投资略有下滑。今年1-6月,全市房地产开发投资103.85亿元,同比降低12.4%。其原因主要有以下四点:

一是商品房库存大,资金积压严重。据统计,全市商品房库存1423.33万平方米,其中商品住宅479.51万平方米,商品非住宅943.82万平方米。按照我市商品住宅4200元/平方米和商品非住宅7200元/平方米测算,全市各房地产开发企业共计积压资金约900亿元,相当于全市3-4年的房地产开发投资总额;二是融资渠道收窄,开发成本增大。2016年1-5月,全国房企融资资金高达5514.8亿元,而2017年1-5月,房企融资资金只有1232.4亿元,同比跌幅高达77.7%。银根紧缩、利率上涨,通过定增、发债、股权质押、基金等方式融资难度加大,加之大部分资金已严令禁止进入房地产领域,导致企业融资难度剧增,增大开发成本,加重企业经营压力;三是房企利润降低,投资意愿下滑。近年来,房地产市场不断规范,购房消费不断趋于理性,投资性需求不断减少,房地产业高回报属性不断弱化。同时,土地成本进一步加大,人工费、原材料费持续上升,房地产业高投入属性进一步增强。房企利润在摊薄,利润呈现持续下降状态,导致部分房地产开发企业投资意愿下滑,更有甚者已经开始转型从事其他行业;四是房地产业转型升级,企业投资信心不足。南充作为三线城市,房地产业经过近十年的高速发展,已经进入调结构、提质量的转型期。而房地产业转型升级又是一项系统工程,是持久之战,是一个循序渐进的过程,加之开发思维滞后,竞争意识不强,预判房地产未来走势有偏差,导致部分开发企业投资信心下降,投资观望情绪越发浓厚。

  • 全市商品房非住宅积压量大。截至6月底,全市商品房非住宅库存943.82万平方米,其中商业用房405.91万平方米(自持物业92.07万平方米),办公用房34.38万平方米,车位(库)454.37万平方米,其他用房49.15万平方米。按照今年全年1-6月商品房非住宅销量57.03万平方米计算,除开自持物业,我市商品房非住宅去化周期已近90个月,去库存工作难度较大。导致商品房非住宅库存大量积压的原因有以下五点:

一是前些年购地门槛低,商品房非住宅上市量过大。前几年,房地产飞速发展,部分企业只看到了房地产业“高投资、高回报”,却对“高风险”视而不见,加之土地购买门槛较低,大肆拿地,忽视了市场需求,导致商品房非住宅大量上市,一时难以消化;二是商业地产规划无序,同质化较为严重。高坪区明宇广场与王府井广场距离只有1.8公里,而王府井广场与正在开发建设的奥特莱斯商场又只有1.0公里。顺庆仁和春天商场与保利万和星天地竟只有200米。但市政新区近20个大型小区竟只有一个还在开发的仅3万平方米的时代广场。可以看出无序规划,脱离城市区域消费实际,导致商业地产同质化严重,难以销售;三是实体经济不景气,商业地产销售受牵连。近几年,国际和国内经济形势复苏较慢,餐饮、娱乐等零售业持续走低,加之电商的冲击和渗透,传统实体经济受到严重影响,商业地产销售受到牵连,空置未售的商铺时常可见;四是开发企业思维固化,重销售轻运营。部分企业“房地产投资周期短、回报快”的思维已经固化,认为尽快销售才能利润最大化。宁愿销售不出去,空置商业用房,也不愿意采用租售并举的方式盘活资金,逐渐产生效益,导致“商业地产”成为“商业库存”;五是街道停车不规范,车位(库)难以销售。随着车位规划“1:1”实施以来,车位(库)大量上市,加之街道停车混乱,开发企业要价过高等因素,导致业主在街边停车不愿意购买车位(库),库存逐渐增大。

    二、突破我市房地产瓶颈的对策建议

(一)推动房地产开发投资增长的建议。一是科学、合理、有计划的控制商品房增量,同时结合我市实际,加大市场有效需求的培育力度,平衡供需,化解库存解套资金;二是政府应搭建房地产开发项目融资信息平台,为企业牵线搭桥,帮助开发企业融资,拓宽融资渠道;三是加强建材市场的监管力度,坚决打击扰乱市场的行为,使建材市场价格保持在合理范围;四是坚定房地产作为我市支柱产业的信心不动摇,以“155”发展战略、“成渝第二城”城市定位和未来8-10年我市购房刚性需求和改善性需求还比较充足为主要内容,加大我市房地产业正面宣传力度,展示南充城市宜居宜业独特魅力。同时,大力引进优质企业,发挥品牌效应,提振房地产开发投资信心,正确引导住房消费,带动全市房地产业积极发展。

(二)化解商品房非住宅库存的建议。如何有效化解商品房非住宅库存,加大供给侧结构性改革力度,控制增量,转变思维,培育有效需求尤为关键:一是合理控制商品房非住宅上市量,适当降低商品房非住宅规划比例;二是结合人口分布、城市区域经济消费实际,合理规划并均匀分布商业地产;三是大力培育租赁市场,引导开发企业转变思维,轻销售重运营,采取自己运营或者外租的方式,盘活资产;四是进一步规范街道停车,劝导企业适当放价或对外运营停车场,化解车位(库)库存;五是抓好《四川省人民政府关于印发促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施的通知》(川府发〔2016〕17号)的贯彻落实,对符合条件的商业用地,在不突破规划红线的前提下,可经审批转型为商住用地,对已建在建的商业用房可经审批、公示后改变建筑使用功能。

房地产投资增速放缓和商品房非住宅积压量大是两个全国性的问题,在全国三、四线城市较为突出。为此,全国各地纷纷想了办法、添了措施、出了政策,值得我们学习和借鉴。但我们认为,当前最重要的工作,是因地施策抓好落实,只有把措施、政策推进到操作层面,实实在在的落地落实,才能有效化解我市房地产库存、拉动投资,促进我市房地产市场健康平稳发展。

发布者:房政法规科